酒店興建熱潮
中國日報網消息：“目前全島在建的五星級以上酒店至少30家，全部是高水平開發。”海南省旅游發展委員會副主任陳耀告訴記者。
這個面積3.4萬平方公里、常住人口854萬的海島，未來3年內，五星級以上酒店數量將超過50家，密度居全國之首。這些酒店將遍布整個海南的海濱和腹地，以東線和南線最為集中。即使在被認為旅游資源條件并不優越的西岸，也已經有大型度假區域的規劃在制定之中。
在眾多度假區域中，被定位為“國家海岸”的三亞海棠灣最受矚目。就在去年5月底，一個紀錄在這里創造：同一天內，10家超五星級酒店同時動工，這之前已有3家酒店開工，之后的7月份，又有2家開工。時間之密集，規劃之高端，一時成為焦點。
“現在的海棠灣用一個詞概括，就是‘熱火朝天’?！比齺喡糜尉志珠L杜麗銀描繪。目前資本最受青睞的，非高端酒店業莫屬。業內人士向記者透露，海棠灣目前“有主”的地塊不過三分之一，但酒店項目用地早已被瓜分完畢，最高地價超過300萬/畝?！坝腥嗽傧肽镁频暧玫?？轉手就是600萬/畝。”而這個濱海小鎮在開發初期，也就是兩年前，價格不過幾萬一畝，甚至更低。
事實上，不但在三亞，海南東岸的萬寧、瓊海、陵水一線，也在密集上馬豪華酒店項目，且不再是單體開發，而是酒店集群。在規劃中，這個熱帶島嶼上將遍布國際一線、國內頂級品牌酒店，星星點點的酒店坐標沿著海岸線，呈帶狀分布。
據不完全統計，目前在海南酒店行業介入較深的企業包括ST東海、羅頓發展、金茂集團、中糧集團、雅居樂、大連萬達、今典集團、萬通地產、海航集團、國信地產、富力集團、中遠集團、國電集團、中信集團等，國內有實力的開發商幾乎悉數到場。“投資商實在很樂觀?！比齺喡糜螀f會秘書長謝祥項說。
以雅居樂清水灣項目的萊佛士酒店為例。該項目按6星級標準建造，目前已經封頂。按照該項目7億元的投資額度計算，單就諸投資集團的這30家在建酒店，就有200億“砸”在海南。
海南的迅速轉型
豪華酒店井噴的背后，是酒店業作為一個代表，開始成為海南新一輪地產經營開發重點的轉型載體。在屢屢創出財富神話的純住宅房產受到很大爭議之后。各方日漸發現，經營性的旅游房產才是可持續發展的最終選擇。
“各市縣政府及開發企業要把目光放遠?！痹?月底舉行的博鰲國際旅游論壇上，海南省副省長姜斯憲向地方市縣呼吁，不要把所擁有的最好的土地資源，一次性賣光開發商品房。應把最好的資源用于持續性的經營性項目，如多建設一些度假酒店、主題公園等，“既能夠保證企業的長期利潤，又能豐富海南國際旅游島旅游內容?！?/p>
“海南是一個候鳥型的度假島嶼，離內地太遠，購房者在這里一年住不了一個月，空置率太高。普通住房出售后，能給當地帶來的客源和消費量實在很有限。”在三亞旅游顧問，北京第二外國語學院教授王興斌看來，海南只能非常有限地發展工業，在這個商業還處于初級階段，金融業尚未起步的熱帶島嶼，其實并不適合發展成為“第二居所”，還可能為海南帶來結構性隱患。
而從全球成熟旅游目的地的開發經驗來看，只有約3%至5%的一線海景區域會用來開發純住宅，其余大部分都作為公共性領域建設。
目前看來，海南官方也正在努力往此方向引導。在海南即將實行的新版“建設用地供應及使用管理規定”中，保障性住房用地、星級賓館、度假村、高科技創意產業等用地被劃為“鼓勵扶持類”；主題公園、高爾夫球場、高檔商品房及別墅被歸“規范發展”類；而普通商品房用地則被“限制控制”，并且在指標用完后，不再追加。
清一色豪華酒店市場何在？
但是，當旅游地產成為共識之后，又一個質疑被提出：為什么開發的全是清一色的豪華酒店？其他地區紅火的經濟性酒店為何不見一家？這會不會是泡沫？
陳耀對記者解釋，現在海南的豪華酒店數量，若按照地塊平均數來算，的確密度最大，但是，“海南面臨的是全國的市場。我們的業績高于行業平均水平，說明現在還是有發展空間?！?/p>
奇創旅游咨詢運營機構房地產部總監俞昂則算了一筆賬：目前海南五星級酒店平均每平米實際造價在7000至10000元(不含地價)，折合下來每間五星級客房約100至200萬人民幣。開業運營后，實際上來自房間維護的支出相當少。但是，五星級酒店的房價比經濟型高得多，旺季的上漲幅度遠超經濟型。與價格只能維持在一個小區間內以保證高入住率的經濟型酒店相比，五星級客房的投入產出效益更加良好。從相關渠道獲得的多份三亞4星、5星級酒店在2009年的運營數據顯示，三亞的高星級酒店利潤水平與國內其他地區相比遙遙領先。部分五星級酒店的經營利潤率(GOP)水平可以接近70%，這個數據大約比全國主要城市的頂級酒店要高20個百分點?？v向相比，三亞3年前的水平，利潤率接近翻番。
漢庭連鎖酒店執行董事長季琦對記者直言，由于客人對度假酒店要求更高，且淡旺季客流不穩定，“豪華酒店在海南機會要比經濟型酒店多得多”。
