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遏制房價瘋漲從改變心理預期做起
2010-04-16 08:22:21

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  據北京青年報報道 國務院總理溫家寶14日主持召開國務院常務會議,研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。引人注目的是,“抑制不合理住房需求”被放在了四條新措施之首。國家將實行更為嚴格的差別化住房信貸政策,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

  今年三月以來,中國的房地產市場再次“發燒”。各地土地拍賣價格不斷創下新高,78家央企被勒令退出房地產市場,但剩下的大鱷們拿地時的豪邁勁頭絲毫不減。一、二月時被壓抑的剛性需求和投機需求雙雙出籠,房產成交量價齊升。在一種風聲鶴唳的恐慌中,坐地起價和一夜生變的故事每天都在發生。

  房地產的過熱已造成百業不寧的后果:原先投放在其他產業中的資本要么已經“義無反顧”地進軍房市,要么正削尖腦袋尋找進入的契機,在房地產財富效應的帶動下,中國的產業結構更趨失衡;原本安心而敬業的三百六十行從業者,要么因為先行買房而心中得意,要么因為錯失良機而后悔不迭,每個人都難以置身事外,都在心浮氣躁地談論房子。有些大學生甚至已不考慮就業問題,而是一畢業就東湊西借地買房,因為他們能找到的最好的工作也不過年薪10萬元,而一套房子一年的升值空間遠遠超過10萬元。

  房價的過快、過猛上漲,猶如以百米沖刺速度跑馬拉松,是斷難持久的瘋狂景象。對此,國家早已看在眼里,并且一直試圖勒住這匹“野馬”。問題的復雜性在于,剛剛在國際金融危機中復蘇的中國經濟承受力如何,誰都心中沒底。決策者總怕下藥過猛,給房地產市場以致命打擊,進而拖累中國經濟,所以總是選擇溫和型藥方,邊下藥邊觀望。然而,地方政府的賣地沖動和開發商、投機客們的操作技巧總是被低估,先前的調控政策總被分化瓦解或者規避淹沒,房價在調控中越漲越高。事到如今,失去理性的房地產市場如同一個越轉越大的漩渦,整個社會都因之而漸漸失去原先的節奏和穩態。不過,當一件事情異常到路人側目的時候,其拐點也就快要出現了。

  國務院的四條新舉措正是在這樣的背景下出臺的,其力度也是近期的調控手段中最為剛猛的:把首套住房的面積和首付比例掛鉤限定,再次提高二套房的首付比例,不但不再給利率折扣,而且提高到了基準利率的1.1倍以上,而第三套房就已很難得到信貸支持。這套“組合拳”可能產生的效用有二:一是把那些資金實力不夠、需要借助信貸的炒家限制住,使他們難以入市;二是寄望于使那些手握重金、不在乎貸款的炒家產生“不良”的心理預期,主動撤出樓市。畢竟,他們進入的目的是賺取差價,而不是“炒房炒成房東”。

  不過,對于一個已經陷入上漲迷狂的市場來說,僅以信貸政策的變更抑制需求是不夠的,如何增加供給也是一道必答題。這方面,現有的辦法主要是大幅增加公共租賃房、經濟適用房和限價商品房的供應,這當然有助于解決部分低收入者的住房問題,只是這類住房明顯帶有公益和福利的性質,是全體納稅人對困難群體的呵護和補貼,它對抑制一路走高的商品房價未必有多大作用。鑒于城市土地的整體稀缺性,能夠用于普通商品房建設土地畢竟有限,因而進一步激活二手房市場顯得非常重要。近年來,房價的持續上漲已經造就了相當一批手握多套房源的職業炒房者,而社會中的富貴階層也普遍以坐擁多套住房實現財富的保值增值,如果能通過物業稅或者其他持有稅的開征,促使他們名下的房子入市,倒也不失為一個多快好省的辦法。

  當前,樓市正處在多空爭戰的關鍵時刻,對后市的心理預期相當程度上決定著房地產市場的走向。國務院的四條新政顯示了中央不達調控目標決不罷休的決心,希望市場中的投機需求和恐慌性競購盡快得到抑制,助推房價回歸理性。(評論員 李星文)


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