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一線城市普現房價倒掛 二手房或將有價無市
2011-09-02 08:40:35      來源:京華時報

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通常情況下,同一區域的新建商品住房價格要高于二手房價格,不過,在目前的調控背景下,這種邏輯并不適用。近期以北京為代表的一線城市房地產市場普遍出現“一二手房價倒掛”現象,新房價格明顯低于周邊二手房價。業內人士認為,由于一二手房的定價主體開發商和業主,對目前市場的反應大相徑庭,前者急于回籠資金,而后者全無資金壓力,才造成了這種倒掛局面。在此背景下,購房者從二手市場流入一手市場成為當前房地產市場的走向之一。

二手買家流入一手市場

在國貿附近上班的張先生,原本打算在八通線沿線購置一套二手房結婚使用,但最近在看房過程中他卻聽說通州不少新盤推出特價房和促銷房,相比前期降價均在10%左右。在多方走訪、考慮再三后,張先生決定放棄最初購買二手房的想法,轉入了一手房市場,最終購置了一套新推出的特價房,價格比周邊的二手房還要低。

最近幾個月內,像張先生這樣的案例并不在少數。近日,記者在走訪時發現,包括通州、昌平、大興、密云等在內的郊區市場,普遍出現這種一二手房價倒掛現象。

除了部分二手房項目因位置稀缺、品質較高而價格堅挺外,其余絕大部分二手房業主并不急于出手因此不愿主動降低房屋報價,而是采用由售轉租的方式彌補損失。而一手房則不然,為數不少的一手樓盤出于回籠資金的考慮,通過直降、打折等方式下調實際房源價格。這兩種心態的不同導致北京一些區域出現明顯的房價倒掛現象,使得不少原本打算購置二手房的買家紛紛流入一手市場。

最高價差近萬元

位于昌平區北流村附近的山座庭院,目前均價為8300元/平方米,但其周邊的南農家園和碧春園等二手房項目,均價卻高達9300元/平方米和1.26萬元/平方米;同樣位于昌平區朱辛莊的領秀慧谷,目前均價為1.96萬元/平方米,周邊的二手房新龍城和龍澤苑小區均價為1.97萬元/平方米和1.98萬元/平方米。

位于回龍觀附近的鏈家地產相關負責人告訴記者,目前回龍觀區域二手房均價在1.7萬-1.8萬元/平方米左右,而最近新開盤的首開國風美唐(商住)最低價還不足1.4萬元/平方米。昌平二手房均價大概在1.5萬元/平方米,這一價位與位于該區域的新盤金隅萬科城不相上下。

另外,位于通州區梨園鎮附近的華業東方玫瑰,其在售均價為1.58萬元/平方米(最低價為1.45萬/平方米),其周邊的瑞都國際和藍調沙龍兩大二手房項目,目前均價均為1.7萬元/平方米。

大興區新盤龍景灣與周邊二手房價格倒掛最為明顯。龍景灣目前在售均價為1.1萬元/平方米,而周邊富麗丹麥小鎮的二手房價格卻高達1.9萬元/平方米,二手房價高出新房價格達8000元/平方米。

采訪中,不少中介機構從業人員告訴記者,除了業主不愿降價導致二手房價格高企外,繁瑣而且高昂的稅費也大大增加了二手房的交易成本,“尤其從去年二手房稅費新規出臺后,二手房交易不能再有效避稅,對5年內房源的影響最大”。據燕郊某小型房地產中介公司負責人介紹,由于稅費較高,從今年3-4月開始,燕郊不少二手房中介開始紛紛倒閉。

倒掛并非首次出現

對于目前出現的這種一二手房價倒掛現象,業內人士表示“并不意外”,同樣的情形在2008年年底和2010年5月均出現過。

據偉業我愛我家市場研究院數據統計,2010年北京二手住宅成交均價為21179元/平方米,而一手住宅均價為20489元/平方米,全市二手住宅年均價史上第一次超越新房。2011年1月-8月,二手住宅成交均價為23709元/平方米,一手住宅成交均價為22038元/平方米,一二手住宅價差已由2010年的3.3%,擴大到目前的7.5%。

同時,據亞豪機構數據統計顯示,8月北京樓市將有26宗項目入市,13宗純新盤項目中,除5宗目前尚未公布定價外,其余項目的定價均低于周邊二手房均價,折價幅度在10-15%之間。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,一個城市全市的一二手住宅價格發生倒掛,說明該城市的房地產開發已進入尾聲,而同一個區域內的房價發生倒掛,隨著一手住宅價格的回落,二手住宅價格也將必定回落,預示著房價將迎來一輪較大規模的大幅度下跌。

新房降價使倒掛明顯

值得關注的是,北京一二手房價倒掛現象在郊區最為明顯,尤其是通州、昌平、大興等區域一手房價格降幅較大,致使幾個區域新房價格明顯低于二手房價,新房市場也就順其自然分流了二手房市場的部分顧客群體。

據我愛我家北京公司企劃總監殷麗娟介紹,在日益嚴厲的調控背景下,樓市成交長期低迷,不少中小型開發商面臨資金鏈緊張的窘境,大開發商也希望盡快實現資金回籠。因此,近期為數不少的新盤主動采用以價換量的方式進行打折促銷,甚至部分開發商對樓盤的打折力度已經達到15%以上。在庫存房源積壓,以及陸續新開的低價項目沖擊下,一手樓盤的打折范圍正呈現進一步擴大之勢,進而吸引更多購房者進入。

此外,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示,目前出現的一二手住宅倒掛現象,主要集中在一二手住宅都比較集中的通州、昌平、大興、房山等遠郊區縣。住宅價格出現倒掛主要是由于一二手住宅定價機制不同。

二手房或將有價無市

由于新房價格低于二手房,且二手房在手續、稅費等方面更為繁瑣,因此,不少有意購買二手房的購房者集中流入新房市場。業內人士認為,二手房市場或將出現有價無市的狀況。

按照邏輯,通常情況下,同一區域的新建商品住房價格是高于二手房價格的。但是胡景暉告訴記者,在目前的政策背景下,這種邏輯并不適用。因為一手住宅主要由開發商定價,銀根的收緊,資金鏈的緊張,迫使開發商必須采取降價促銷、以價換量的銷售策略盡快回籠資金,緩解資金壓力,所以可以看到推出特價房的樓盤頻現。但二手住宅價格主要由業主定價,一方面,二手業主沒有資金壓力,不著急降價促銷;另一方面,股市低迷,投資渠道狹窄,二手業主降價促銷,套現轉換其他投資渠道的意愿不強烈。以舊換新、置業升級的購房者,又受到限購、限貸等多重限制,購房需求萎縮,所以二手住宅降價要慢于一手住宅。隨著傳導作用的深入,二手房價格的下調也是必然之勢。

北京中原地產三級市場研究總監張大偉表示,在導致一二手房價倒掛的多種因素當中,可以明顯地看到房地產調控政策的影響。比如,由于調控政策導致銷量銳減、一手房存貨量加大,使得開發商資金問題日益嚴峻,需要隨時調整價格;受到限購無法換房的影響,二手房業主惜售心態愈發明顯,掛牌出售價格居高不下;由于很多持有房產套數超過限購標準的投資者,一旦出售房產就沒有購房資格,導致其出售更加謹慎,不愿意降價等等。隨著調控效果的不斷顯現,這種一二手房價倒掛的現象很可能繼續蔓延。且如果一手房價格的持續下調,繼續維持價格高位的二手房市場很可能進入有價無市的狀態。

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